zelf doen: huurachterstand (aanmaning + ingebrekestelling)

Als u als verhuurder te maken krijgt met een huurder die de huur niet op tijd, niet volledig of helemaal niet betaalt, moet u zo vroeg mogelijk ingrijpen. Als u eerst zelf wilt proberen om er met uw huurder uit te komen, kunt u onderstaand stappenplan (met voorbeeldbrieven) volgen:

  1. stap #1: praten
  2. stap #2: aanmaning (met voorbeeldbrief)
  3. stap #3: ingebrekestelling (met voorbeeldbrief)
  4. stap #4: incassotraject

Als u vermoedt dat voorgaande stappen niet tot een betaling van uw huurder zullen leiden (bijvoorbeeld omdat hij meent een goede reden te hebben om de huur niet te voldoen), raden wij u aan om uw zaak kosteloos met ons te bespreken zodat wij u kunnen adviseren. Op die manier bespaart u zichzelf immers veel tijd, moeite en kopzorgen.

Stap #1: praten en afspraken maken

Als uw huurder niet, niet volledig of steevast te laat betaalt, moet u hem hier zo snel mogelijk op aanspreken. Een gemakkelijk gesprek zal dat niet worden, maar de praktijk leert dat ook de huurder doorgaans wel beseft dat hij in de fout gaat door de huur niet op de correcte manier te voldoen.
Tijdens het gesprek met uw huurder, kunt u proberen om afspraken te maken (als u dat wilt) of kunt u uitleggen dat de huur gewoon op tijd en volledig betaald moet worden en dat u genoodzaakt bent om stappen te ondernemen als dat niet gebeurt.
Het is verstandig om het gesprek altijd schriftelijk te bevestigen (bijvoorbeeld: per mail of in een sms) en de huurder te verzoeken om op die schriftelijke bevestiging te reageren (bijvoorbeeld: een reactie op uw e-mail of sms). Op die manier kunt u achteraf aantonen dat er wel degelijk mondelinge afspraken gemaakt zijn.

Stap #2: schriftelijke aanmaning

Jammer genoeg komt het vaak voor dat mondelinge afspraken met een niet-betalende huurder niet worden nageleefd. Als dat ook bij u het geval is, moet er onderscheid gemaakt worden tussen twee scenario’s:

uw huurder voert geen (goed) verweer

Als uw huurder zonder opgave van reden de huur niet tijdig of niet volledig betaalt, kunt u zelf een schriftelijke aanmaning aan hem doen toekomen. Als u dat wilt, kunt u gebruik maken van onze voorbeeld aanmaningsbrief.
Om er zeker van te zijn dat uw huurder de aanmaning ook echt ontvangt, kunt u de brief per aangetekende post verzenden (zodat het juridisch gezien vaststaat dat de huurder de brief heeft ontvangen). Daarnaast is het altijd verstandig om de brief ook in digitale vorm per mail te verzenden. Op die manier kunt u altijd aantonen dat u er alles aan heeft gedaan om ervoor te zorgen dat uw huurder de aanmaning daadwerkelijk zou ontvangen.

uw huurder voert verweer

Als uw huurder een feitelijke reden meent te hebben om de huur niet correct te betalen (bijvoorbeeld: hij vindt dat u bepaalde verplichtingen zoals herstelwerkzaamheden niet goed nakomt), doet u er goed aan om uw situatie meteen vrijblijvend met ons te bespreken, zodat wij kunnen inschatten of uw huurder juridisch gezien een punt heeft. Als dat laatste het geval is, moet er inhoudelijk gereageerd worden op het standpunt van de huurder en heeft het weinig zin voor u om alleen maar een standaardaanmaningsbrief te versturen. Als de zaak zou escaleren tot een procedure, zal een rechter immers altijd vragen waarom er niet eerder is ingegaan op het verweer van de huurder. Dit soort tijdverlies (dat de rechter u sowieso niet in dank zal afnemen!) dient vermeden te worden.

Stap #3: schriftelijke ingebrekestelling

Als mondelinge afspraken en een schriftelijke aanmaning er niet toe leiden dat uw huurder voldoet aan zijn betalingsverplichtingen, kunt u een officiële ingebrekestelling versturen. Strikt genomen is deze brief niet echt een meerwaarde als u al een aanmaning heeft gestuurd met daarin een duidelijke betalingstermijn. Het stellen van een dergelijke termijn in een aanmaningsbrief, zorgt er immers voor dat een ingebrekestelling niet echt meer nodig is (aangezien de openstaande vordering door die aanmaning opeisbaar is geworden). Toch kan het nuttig zijn om een ingebrekestelling te versturen, al was het maar omdat de toon van die brief een stuk formeler is dan die van een gewone aanmaning. Als uw huurder meent dat hij een reden heeft om de huur niet te betalen (bijvoorbeeld: achterstallig onderhoud? Gebreken aan het pand?), geldt ook nu weer dat u er beter aan doet om uw situatie kosteloos met ons te overleggen, zodat u kunt inschatten of het verweer van de huurder een kans van slagen heeft of niet. Als u er toch voor kiest om de huurder zelf in gebreke te stellen, kunt u onze voorbeeldbrief met ingebrekestelling gebruiken. Denk eraan dat aangetekend verzenden misschien meer kost, maar wel het voordeel heeft dat de ontvangst van uw ingebrekestelling niet betwist kan worden door de huurder. Als u de huurder zover krijgt om schriftelijk de ontvangst van uw schrijven te bevestigen (bijvoorbeeld: per mail of sms) staat het doorgaans ook vast dat de huurder in ieder geval op de hoogte had moeten zijn van uw brief.

Stap #4: incassotraject

Soms heeft het geen zin om zelf te blijven communiceren met uw huurder. Het kost u alleen maar meer tijd en misgelopen huurinkomsten als u te lang blijft proberen om afspraken te maken met uw huurder. als uw huurder blijft weigeren om correct te betalen, dient u de zaak uit handen te geven. Wij staan u ook in dat geval graag bij:

Gratis advies

Uw naam*

Uw email

Uw telefoonnummer*

Zodra u op de verzendknop heeft geklikt, verschijnt daaronder of uw bericht succesvol werd verzonden. Vergeet dit niet te controleren!